Wer sich für eine Finca auf Mallorca interessiert, wird schnell auf verschiedene Grundstücksgrößen sowie unterschiedliche Richtlinien bei der Bebauung treffen. Heute sind die Bebauungsgrenzen klar definiert, um die natürliche Landschaft und das traditionelle Erscheinungsbild der Dörfer zu schützen. Gemäß den aktuellen Bestimmungen dürfen Finca-Anwesen in “Rústico”-Gebieten in der Regel nicht mehr als 1,5 % der gesamten Grundstücksfläche einnehmen, wobei auch hier Höchstgrenzen gesetzt sind.
Beim Bau einer Finca auf Mallorca, insbesondere im ländlichen Raum (suelo rústico), sind die Vorschriften zur Grundstücksgröße entscheidend. Diese Regelungen haben sich im Lauf der Jahre stark verändert, um die Landschaft zu schützen und eine nachhaltige Entwicklung zu fördern. Hier ist eine strukturierte Übersicht der Entwicklung der Mindestgrundstücksgrößen und der relevanten Gesetze, damit Sie nicht verunsichert sind, wenn Sie sich aufgrund der Legalität Ihrer Traumimmobilie Gedanken machen.
Chronologische Entwicklung der baurechtlichen Grundlagen
1956: Einführung des spanischen Bodenrechts
– Das erste nationale Bodenordnungsgesetz (Ley del Suelo 1956) unterschied zwischen urbanem und nicht urbanem Boden. In ländlichen Gebieten gab es zu diesem Zeitpunkt keine spezifischen Mindestgrößen. Die Balearen begannen sich touristisch zu entwickeln, was großzügiges Bauen ermöglichte.
1975–1987: Erste Einschränkungen
– Angesichts des beginnenden Baubooms erkannte man den Schutz der Landschaft als notwendig an. So entstanden die ersten lokalen Vorschriften zum Thema “Mindestgrößenregelungen”, die vorsahen, dass man zum Bau einer Finca ein Grundstück mit einer Größe von ca. 7.000–10.000 m² benötigte. Allerdings konnte man sich auf den Balearen auf keine einheitliche, regionsübergreifende Regelung einigen.
1987–1999: Erste Raumordnungspläne
– Der “Pla Territorial” (Raumordnungsplan) wurde eingeführt, jedoch blieb die Mindestgröße für suelo rústico común in vielen Gemeinden bei 7.000–10.000 m². Heute spricht man oft von der vorgeschriebenen Cuarterada – einer traditionellen Flächeneinheit auf den Balearen. Sie stammt aus dem kastilischen Maßsystem und wurde zur Bemessung von landwirtschaftlichen Flächen verwendet.
In dieser Zeit galt eine Grundstücksgröße von einer Cuarterada ( =7.103 m²) in der Regel als ausreichend für den Bau einer Finca.
Ausnahmen für landwirtschaftliche Projekte waren möglich, aber das Bauen blieb relativ unkompliziert und führte zu einer Zersiedelung.
2000–2014: Wachsender Druck und erste umfassende Regelungen
– In dieser Zeit erkannte man die rapide Zunahme von Flächenversiegelung und spekulativem Bau. Der neue Raumordnungsplan (PTI) von 2004 stellte erste generelle Mindestgrößen von etwa 14.000 m² auf (2 Cuarteradas). Die Kontrolle blieb aber oftmals lax und so sind illegale Bauten weit verbreitet.
2014: Änderungen durch das balearische Bodengesetz
– Strengere Maßnahmen wurden zur Eindämmung der Zersiedelung eingeführt. Die Mindestgröße variierte nun zwischen 14.000 und 21.000 m², abhängig von der Bodeneinstufung (z. B. Suelo Rústico Común, geschütztes Gebiet).
2018: Neue Einschränkungen durch Gesetz 6/2018
– Die Mindestgrößen zur Bebauung wurden in vielen Gebieten auf 21.000 m² angehoben. Es galten strengere Vorgaben für Bauvolumen und Energieverbrauch; viele Finca-Anwesen mussten nun energieautark geplant werden.
2020–2022: Weitere Verschärfungen
– De-facto-Baustopp in vielen ländlichen Zonen. Die Gemeinden erhielten mehr Entscheidungsfreiheit hinsichtlich Bebauungsgrenzen und anderen Vorgaben.
seit 2023: Neuer Raumordnungsplan (PIAT / PTI)
– Viele Regionen wurden zur Zona forestal erklärt, was eine Mindestgrundstücksgröße für Neubauten in vielen Regionen von 50.000 m² mit sich brachte. Seitdem werden Bauanträge restriktiver geprüft – weiterhin gilt nur eine Wohneinheit pro Grundstück. Im Zuge der Nachhaltigkeit wurden strikte Vorgaben zu Wasser, Strom und Nachhaltigkeit eingeführt.
2024: Legalisierung von Bestandsimmobilien
– Ein neues Gesetz (03/2024 – Decreto Ley de Simplificación Administrativa) ermöglicht es den Eigentümern von nicht legalen Finca-Anwesen auf den Balearen (speziell auf Mallorca) , diese durch die Einreichung eines entsprechenden Projektes legalisieren zu lassen. Allerdings sind hierfür einige Voraussetzungen zu erfüllen. Bei der Legalisierung spielen die Verjährungsfrist bei Abriss- oder Widerherstellungsmaßnahmen sowie ein festgelegter Zeitpunkt in besonderen Naturschutzzonen, bis zu dem der illegale Bau erfolgt sein musste eine wichtige Rolle. Hohe Gebühren und Kosten für einen Architekten und eventuelle Rückbauten machen die Legalisierung für viele Eigentümer zu einem nicht durchführbaren Projekt.
Bei unserer Recherche zu den unterschiedlichen Zonen und der Möglichkeit einer Legalisierung sind wir neben dem bekannten “suelo rústico” auch auf eine besonders geschützte Zone “ANEI” gestoßen.
Doch was bedeutet ANEI?
ANEI steht für “Áreas Naturales de Especial Interés” (Naturschutzgebiete von besonderem Interesse). Diese Klassifizierung hat Einfluss auf die Baumöglichkeiten in den jeweiligen Gebieten, da in ANEI-Zonen besonders strenge Auflagen zum Schutz der Natur gelten. Darüber hinaus bestimmt die Zoneneinstufung auch, ob eine Parzelle als baubar angesehen wird und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten.
Wenn Sie eine Immobilie in einer ANEI-Zone erwerben möchten, haben Sie nur dann eine Chance auf den Eintrag einer legalen Immobilien im Grundbuch, wenn die Immobilie vor dem 10. März 2014 errichtet wurde. Bei Parzellen, die auf einem Misch-Gebiet liegen, ist die Lage/Position des Gebäudes ausschlaggebend.
FAZIT
Die Entwicklungen der Grundstücksgrößen und Bauvorschriften auf Mallorca reflektieren die Herausforderungen zwischen touristischer Entwicklung und dem Schutz der einzigartigen Landschaft. Die Kenntnis dieser Regelungen ist unerlässlich für alle, die planen, eine Finca auf Mallorca zu bauen. Die genaue Einstufung des Grundstücks, einschließlich Faktoren wie ANEI, spielt eine entscheidende Rolle bei der Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben.
Haftungsausschluss
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir diese Informationen aus Quellen zusammen getragen haben und diese daher keine verbindliche Regelung darstellen. Im Falle eines Immobilienkaufes in ländlichen Gebieten empfehlen wir Ihnen immer die Prüfung durch einen Anwalt. Gerne stellen wir auch entsprechende Kontakte für Sie her.
