Wer auf Mallorca eine Immobilie kaufen möchte, wird schnell mit unterschiedlichen Angaben zur Größe einer Immobilie und entsprechend variierenden Quadratmeterpreisen konfrontiert. Dies liegt nicht daran, dass Makler falsche Angaben machen, sondern dass die Makler-Programme über die Schnittstelle andere Daten übertragen, als Portale bei händischer Eingabe fordern. So entstehen oft entsprechende Abweichungen in den Anzeigen und es empfiehlt sich immer den Text genau zu lesen oder beim Makler direkt nachzufragen.
Anders als in Deutschland ist in Spanien die Angabe der „bebauten Fläche“ weit verbreitet, was oft zu Missverständnissen führt. In diesem Artikel erklären wir Ihnen die Unterschiede der Flächenarten und was sie für Käufer und Investoren bedeuten.
Die wichtigsten Flächenbegriffe in Spanien
Superficie construida – Bebaute Fläche
Die „bebaute Fläche“ (superficie construida) ist die am häufigsten verwendete Größe in spanischen Immobilienanzeigen. Sie umfasst:
– Die gesamte Grundfläche der Immobilie inklusive der Außenmauern
– Innenwände
– In vielen Fällen auch überdachte Terrassen, Balkone und Garagen (wenn sie direkt mit dem Haus verbunden sind)
Diese Fläche ist meist deutlich größer als die tatsächliche Wohnfläche. In den Quadratmeterpreis eingerechnet, kann sie das Preis-Leistungs-Verhältnis optisch „günstiger“ erscheinen lassen.
Superficie útil – Nutzfläche / Wohnfläche
Die „superficie útil“ entspricht am ehesten dem deutschen Begriff der Wohnfläche. Sie umfasst:
– Alle tatsächlich nutzbaren Flächen innerhalb der Immobilie
– Keine Außen- oder Innenmauern
– Keine Terrassen oder Gemeinschaftsbereiche (außer sie sind Teil der Wohnung und geschlossen)
In der Praxis liegt die Nutzfläche etwa 15–30 % unter der bebauten Fläche, je nach Bauweise.
Superficie habitable – Bewohnbare Fläche
Inhaltlich ist die bewohnbare Fläche “superficie habitable” nahezu gleichbedeutend mit der Nutzfläche “superficie útil”, wird aber in manchen Kontexten enger ausgelegt. Diese beinhaltet:
– Alle Wohnräume der Immobilie
– Keine Flächen mit niedriger Deckenhöhe, Abstellkammern, Terrassen und Garagen
– Keine Wand-/Einbauschränke
Sie gibt ein realistischeres Bild der nutzbaren Wohnfläche, was besonders bei Wohnflächenberechnung für Hypotheken wichtig ist.
Superficie construida con elementos comunes – Bebaute Fläche inkl. Gemeinschaftsflächen
Bei Wohnungen in Wohnanlagen wird manchmal zusätzlich die „bebaute Fläche mit Gemeinschaftsanteilen“ angegeben. Diese beinhaltet:
– Die eigene bebaute Fläche
– Ein anteiliger Wert an Gemeinschaftsbereichen (Treppenhaus, Flur, ggf. Poolbereich etc.)
Diese Zahl ist am wenigsten aussagekräftig, wenn man die reale Wohnqualität oder den Quadratmeterpreis verstehen will.
Welche Fläche zählt für den Quadratmeterpreis?
In Spanien – und somit auch auf Mallorca – ist es üblich, den Quadratmeterpreis anhand der „bebauten Fläche“ zu berechnen. Das führt zu einigen Fallstricken für ausländische Käufer:
– Eine Immobilie mit 150 m² bebauter Fläche kann tatsächlich nur 100–120 m² Wohnfläche bieten.
– Dadurch erscheint der Preis pro Quadratmeter niedriger, als er bezogen auf die tatsächliche Wohnfläche wäre.
Wie wird in Spanien gemessen?
Es gibt keine einheitlich verpflichtende Methode, wie Flächen zu messen sind – häufig variieren die Angaben zwischen:
– Katasteramt (Catastro) – liefert offizielle Flächen, oft großzügig bemessen
– Grundbuch (Registro de la Propiedad) – enthält juristisch relevante Flächenangaben, aber weniger detailliert
– Architektenpläne / Neubauunterlagen – meist die genaueste und verlässlichste Quelle
– Tatsächliche Vermessung – besonders bei Altbauten empfehlenswert
FAZIT – Transparenz ist alles
In Spanien – und besonders auf Mallorca – ist der Begriff „Quadratmeterpreis“ ohne nähere Erläuterung nicht standardisiert. Käufer sollten nicht allein auf Inserate vertrauen, sondern genau nachfragen, welche Fläche der Berechnung zugrunde liegt. Nur so lässt sich der wahre Wert einer Immobilie realistisch einschätzen.
